Reciba su propiedad con confianza y conocimiento. La asesoría en recibo de áreas comunes protege la inversión de toda su comunidad desde el primer día.
¿Qué es la asesoría en recibo de áreas comunes?
La asesoría en recibo de áreas comunes es el servicio de acompañamiento técnico y legal de un tercero experto durante el proceso de entrega de las zonas comunes por parte de la constructora. El concepto erróneo más peligroso es pensar que este recibo es una simple formalidad o un recorrido visual. En realidad, es el acto jurídico más importante en la vida inicial de una copropiedad, donde la comunidad acepta formalmente la propiedad y asume la responsabilidad de su mantenimiento.
El resultado soñado es tener la certeza absoluta de que están recibiendo exactamente lo que la constructora prometió y que todo funciona a la perfección. Es la tranquilidad de firmar el acta de entrega de áreas comunes sabiendo que un equipo de ingenieros y arquitectos ha verificado cada detalle técnico en su nombre. Esta asesoría transforma un proceso intimidante y lleno de incertidumbre en un procedimiento ordenado, transparente y seguro, protegiendo a la comunidad de futuros costos inesperados y asegurando una relación justa y clara con la constructora.
Acompañamiento técnico y legal para una entrega segura y conforme
En Control 24 Administration Services, contamos con una línea especializada de asesoría para el recibo de áreas comunes, dirigida a consejos de administración, fiduciarias y propietarios que se preparan para recibir los bienes comunes entregados por la constructora o promotora.
Nuestro servicio tiene como objetivo proteger los intereses de la comunidad, asegurando que las áreas comunes cumplan con las condiciones técnicas, contractuales, normativas y funcionales pactadas en los planos y especificaciones del proyecto.
¿Qué incluye nuestra asesoría?
- Revisión técnica especializada: Realizamos visitas de inspección con profesionales en arquitectura, ingeniería civil, sistemas hidráulicos, eléctricos y mecánicos, para evaluar el estado real de las zonas comunes.
- Análisis documental: Verificamos que la documentación entregada por el constructor (planos, manuales, garantías, actas de entrega, certificados de cumplimiento) esté completa y conforme a la ley y al reglamento de propiedad horizontal.
- Detección de defectos o incumplimientos: Identificamos observaciones, pendientes técnicos o posibles vicios ocultos, y elaboramos informes detallados con evidencia fotográfica y recomendaciones.
- Acompañamiento en la firma de actas: Brindamos apoyo al consejo de administración o comité de recepción durante el proceso de firma de actas de entrega y en la gestión de reclamaciones o reparaciones pendientes.
- Plan de acción para la puesta en marcha: Asesoramos en la organización operativa posterior al recibo, incluyendo contrataciones iniciales, protocolos de uso y plan de mantenimiento preventivo.
Nuestro compromiso
Velamos por una entrega justa, técnica y transparente, que garantice el buen estado de las áreas comunes desde el primer día. Nuestra asesoría evita sobrecostos, conflictos posteriores y protege el patrimonio colectivo de la comunidad. En Control 24 Administration Services recibimos por ti, como si fuera nuestro.
¿Por qué la revisión de acabados de construcción no es suficiente?
El desafío para un comité de recibo compuesto por propietarios es que su experiencia suele ser visual. Son muy buenos en la revisión de acabados de construcción: notar una pared mal pintada, una baldosa rota o un vidrio rayado. Si bien esto es importante, representa solo la punta del iceberg. Los problemas más costosos y complejos no están a simple vista. Se esconden en los cuartos de máquinas, en los tableros eléctricos y bajo tierra. ¿La presión de las bombas de agua es la correcta? ¿La capacidad de la planta eléctrica corresponde a lo especificado en los planos? ¿El sistema de citofonía está correctamente instalado?
Estas son preguntas que solo una auditoría técnica de edificios realizada por expertos puede responder. Un asesor profesional no solo mira, sino que mide, prueba y compara con la normativa técnica de construcción y con lo estipulado en el manual del propietario. Su trabajo es ir más allá de la estética para verificar la funcionalidad, la seguridad y la correcta instalación de todos los sistemas que hacen que el edificio funcione. Es la única forma de asegurar que la comunidad no herede problemas costosos desde el primer día.
¿Cómo detectar vicios ocultos en inmuebles nuevos y gestionar garantías?
Los vicios ocultos en inmuebles nuevos son el mayor temor de un comité de recibo. Son defectos de construcción graves que no son aparentes en una inspección visual inicial, pero que se manifiestan con el tiempo, a menudo después de que las garantías han expirado. Pueden ser problemas de impermeabilización en los sótanos, fallas estructurales menores o sistemas de ventilación deficientes. Detectar el potencial de estos problemas requiere un ojo entrenado y un conocimiento profundo de los procesos constructivos. Un asesor experto sabe dónde buscar las señales de alerta y qué pruebas realizar para identificar estos riesgos latentes.
Además, la gestión de las garantías de equipos (ascensores, bombas) y de la construcción en general es un proceso complejo. Una asesoría profesional no termina con la firma del acta. Incluye la creación de un inventario detallado de todas las garantías, con sus fechas de vencimiento y los contactos de soporte. El asesor establece un protocolo claro para la gestión de la postventa de la constructora, asegurando que cualquier reclamación futura se documente y se presente de manera correcta y oportuna, maximizando la probabilidad de que la constructora cumpla con sus obligaciones y protegiendo a la comunidad.
El valor del acta de entrega de áreas comunes bien elaborada
El acta de entrega de áreas comunes es el documento legal que formaliza el traspaso de la propiedad. Un acta firmada sin las observaciones adecuadas es un cheque en blanco para la constructora y una fuente de futuros conflictos. El rol de un asesor es asegurar que este documento sea un reflejo fiel y detallado del estado real de la propiedad en el momento de la entrega. Esto significa que el acta no debe ser un simple formato genérico, sino un documento exhaustivo que incluya un anexo con todas las observaciones, hallazgos y pendientes identificados durante la auditoría técnica.
Este documento se convierte en la hoja de ruta para la postventa. Establece claramente los puntos que la constructora se compromete a solucionar y los plazos para hacerlo. Un acta bien elaborada es la herramienta legal más poderosa que tiene la comunidad para exigir el cumplimiento de las garantías. Protege a la copropiedad de la típica respuesta "eso ya estaba así cuando se entregó". Contar con una asesoría experta en la elaboración y negociación de esta acta es la mayor garantía de una transición transparente y justa, estableciendo una relación clara y documentada con la constructora.
Preguntas frecuentes
El recibo de áreas comunes es el proceso formal y legal mediante el cual la comunidad de propietarios, usualmente representada por el administrador y un comité de recibo, acepta de la empresa constructora la entrega de todos los bienes comunes de la copropiedad. Este no es un simple recorrido; es un acto jurídico que implica una inspección detallada para verificar que las áreas comunes (como pasillos, piscinas, salones sociales, fachadas y equipos) se entregan en buen estado, funcionando correctamente y de acuerdo con las especificaciones técnicas ofrecidas en la venta del proyecto.
El proceso culmina con la firma del acta de entrega de áreas comunes, un documento que formaliza la aceptación. A partir de este momento, la responsabilidad por el mantenimiento, la administración y la conservación de estas áreas se transfiere de la constructora a la copropiedad. Por esta razón, es un momento de máxima importancia. Realizar este recibo con una **asesoría técnica** garantiza que la comunidad no acepte problemas o defectos que luego tendrá que asumir a su propio costo, protegiendo así la inversión de todos los propietarios desde el inicio.
El seguro de áreas comunes, que es obligatorio por ley para toda propiedad horizontal en Colombia, es una póliza que protege el patrimonio de la comunidad. Su cobertura principal y obligatoria es contra los riesgos de **incendio y terremoto**, cubriendo el valor de reconstrucción del edificio. Sin embargo, una póliza bien gestionada va mucho más allá. Debe incluir coberturas para otros riesgos como daños por agua, daños por viento, y la rotura de maquinaria, que protege los equipos costosos como los ascensores y las bombas de agua contra fallas súbitas e imprevistas.
Además, es fundamental que la póliza incluya una cobertura de **Responsabilidad Civil Extracontractual**. Esta protege a la copropiedad en caso de que un accidente en las áreas comunes (como la caída de un objeto desde la fachada o un resbalón en un pasillo mojado) cause daños o lesiones a un tercero, ya sea un residente o un visitante. La póliza cubriría los costos de defensa legal y las posibles indemnizaciones. Durante el proceso de recibo de áreas comunes, un asesor se asegura de que la constructora entregue la primera póliza con las coberturas adecuadas para proteger a la nueva comunidad.
La Ley 675 de 2001, que rige la propiedad horizontal en Colombia, es muy clara sobre las zonas comunes. El artículo 19 las define como las partes del edificio o conjunto que permiten el uso y goce de los bienes privados, como la estructura, las fachadas, los pasillos, las escaleras y las zonas de recreación. La ley establece que estos bienes pertenecen en común a todos los propietarios y que su mantenimiento y conservación es una obligación de todos, quienes deben contribuir a las expensas comunes (cuotas de administración) de acuerdo con sus coeficientes de copropiedad.
Además, la ley establece que las áreas comunes son inseparables de los bienes privados y que cualquier modificación sustancial sobre ellas requiere la aprobación de la Asamblea General de Propietarios, a menudo con una mayoría calificada. El artículo 20 específicamente trata sobre la entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial (la constructora), estipulando que debe hacerlo a la persona o personas designadas por la asamblea. Esta ley es el marco legal que rige todo el proceso de recibo y la posterior administración de estas áreas tan importantes.
Un área común en una propiedad horizontal es toda parte del edificio o conjunto que no es de propiedad exclusiva de un solo dueño, sino que pertenece a todos los propietarios en proindiviso. Su propósito es permitir el uso, goce y la existencia misma de las unidades privadas. Estas se pueden dividir en dos categorías. La primera son las **áreas comunes esenciales**, que son indispensables para la existencia y seguridad del edificio, como los cimientos, la estructura, los muros de carga, el techo, las escaleras y los pasillos de circulación principal. Estas áreas no pueden ser modificadas.
La segunda categoría son las **áreas comunes no esenciales**, que son aquellas destinadas al disfrute de la comunidad, como el salón social, la piscina, el gimnasio, los jardines o los parqueaderos de visitantes. Aunque no son vitales para la estructura, son una parte fundamental de la calidad de vida y del valor de la propiedad. El proceso de recibo de áreas comunes debe incluir una inspección exhaustiva de ambos tipos de áreas, asegurando que tanto los elementos estructurales como los recreativos se entreguen en perfectas condiciones y cumpliendo con la normativa.
Si un vecino invade o se apropia indebidamente de un área común (por ejemplo, colocando materas en un pasillo de evacuación, cerrando un hall o utilizando un espacio común como depósito personal), el primer paso es seguir el conducto regular establecido en el reglamento de propiedad horizontal. Se debe notificar por escrito al **Administrador** de la copropiedad, describiendo la situación de manera clara y, si es posible, adjuntando evidencia fotográfica. El Administrador tiene la responsabilidad de hacer cumplir el reglamento y deberá requerir al vecino que cese la ocupación indebida.
Si el vecino no atiende el requerimiento del Administrador, el siguiente paso es llevar el caso ante el **Comité de Convivencia**, que puede mediar para buscar una solución amistosa. Si esto tampoco funciona, el Administrador, con la autorización del Consejo de Administración, puede iniciar las acciones policivas o judiciales correspondientes para la restitución del bien común, e imponer las sanciones que contemple el reglamento. Es fundamental no entrar en confrontación directa con el vecino, sino utilizar siempre los canales institucionales de la copropiedad para resolver el conflicto de manera ordenada y legal.
